Fie că îți cauți un apartament sau, fiind proprietar, vrei să înțelegi mai bine ce înseamnă un contract de închiriere, e important să fii bine informat înainte de a lua o decizie.
Încheierea unui contract de închiriere poate părea, la prima vedere, un simplu pas formal, dar în realitate, fiecare clauză contractuală contează pentru liniștea și siguranța ta pe termen lung.
În acest articol, vei descoperi unele aspecte pe care merită să le iei în considerare, de la drepturile și obligațiile tale ca proprietar sau chiriaș, până la capcanele contractuale pe care ar fi bine să le eviți.
Sunt proprietar!
Dacă ești proprietar, închirierea apartamentului poate fi o sursă suplimentară de venit, însă implică și o serie de responsabilități legale de care tu, ca proprietar, ar trebui să ții cont, printre care:
Redactarea și semnarea contractului de închiriere
Legislația națională nu prevede forma scrisă pentru validitatea contractului, astfel că vom vorbi de un contract valabil chiar și atunci când proprietarul și chiriașul nu au semnat niciun contract, însă relația contractuală devine astfel vulnerabilă la conflicte și neînțelegeri, care vor sfârși pe masa judecătorului.
De asemenea, de multe ori, suntem tentați să mai scutim din costuri și să folosim un model de contract de închiriere descărcat de pe internet sau pus la dispoziție de prieteni. Trebuie să ai în vedere faptul că un contract personalizat pe situația ta concretă este baza unei relații contractuale fără surprize neplăcute.
Dar, dacă totuși preferi să nu apelezi la serviciile unui avocat pentru redactarea unui contract personalizat, asigură-te că acesta conține, cel puțin, următoarele elemente:
- Datele de identificare ale ambelor părți (proprietar și chiriaș). Este recomandat să soliciți copii de pe actele de identitate menționate în cuprinsul contractului, pentru a te asigura că identitatea persoanei căreia îi închiriezi este reală;
- Descrierea spațiului și adresa exactă, cu menționarea destinației de spațiu locativ a apartamentului. Nu uita să anexezi contractului și o listă de inventar cu bunurile care rămân în apartament;
- Durata contractului;
- Valoarea chiriei și modalitatea de plată. Este important să se specifice moneda în care se va efectua plata, frecvența plăților, termenul de plată și cuantumul penalităților de întârziere.
- Nu uita să specifici în contract că utilitățile și întreținerea lunară sunt în sarcina chiriașului;
- Clauze de încetare a contractului, inclusiv situațiile de reziliere și notificarea în caz de reziliere;
- Modalitatea în care se vor efectua comunicările în legătură cu contractul.
ÃŽnregistrarea contractului la ANAF
Din 2023, legislația fiscală prevede obligativitatea pentru proprietarii persoane fizice de a înregistra contractul de închiriere la ANAF, în termen de 30 de zile de la încheierea acestuia.
Deși privită cu ochi critici, procedura prezintă avantaje serioase, pe lângă stabilitate și protecție juridică: posibilitatea deducerii cheltuielilor legate de apartament, posibilitatea de a evacua chiriașul rău-platnic, doar în baza contractului, fără a mai fi necesară parcurgerea etapei judiciare în fața judecătorului, posibilitatea de a pune contractul în executare silită pentru recuperarea chiriilor restante, ș.a.m.d.
Nu uita că va trebui să achiți anual impozitul pe venit de 10% și, în anumite cazuri, contribuția la sănătate.
Accesul în apartament, limitat la anumite scopuri prevăzute de lege
Legea îți oferă posibilitatea de a avea acces în apartament, corelativ cu obligația chiriașului de a permite accesul tău, însă trebuie să ai în vedere că nu poți intra doar ca să vezi ce-ți fac chiriașii, ci doar pentru anumite scopuri legitime.
De asemenea, pătrunderea în imobilul închiriat, chiar și atunci când chiriașii tăi nu sunt acasă sau atunci când, deși prezenți, nu îți dau acordul, reprezintă infracțiunea de violarea domiciliului.
Sunt chiriaÈ™!
Dacă ești chiriaș, este important să înțelegi atât drepturile, cât și obligațiile pe care le ai din punct de vedere legal:
- Asigură-te că atât tu, cât și proprietarul apartamentului, semnați contractul de închiriere cel mai târziu la momentul la care tu intri în posesia apartamentului și că ți se remite și ție o copie, sub orice formă (poți face chiar și o poză cu telefonul, în situații excepționale);
- Nu uita să soliciți proprietarului să îți arate actul de identitate și dovada calității de proprietar. Crede-ne pe cuvânt, nu vrei să închiriezi de la un neproprietar!;
- Dacă imobilul are carte funciară, solicită notarea contractului de închiriere, fie chiar și pe cheltuiala ta. Taxele nu sunt mari, însă beneficiile sunt de luat în considerare: șederea ta va fi opozabilă oricăror persoane, în situații precum decesul proprietarului sau vânzarea apartamentului, astfel că vei sta fără griji, cel puțin până la finalul termenului convenit;
- Acordă puțină atenție destinației garanției pe care o achiți. În practică, proprietarii rețin garanția în situația în care consideră că ai adus stricăciuni apartamentului, însă, de cele mai multe ori, aceasta este prevăzută în contract doar pentru acoperirea cheltuielilor cu utilitățile și întreținerea, urmând să îți fie returnată parțial sau total, după caz;
- Va trebui să acorzi o atenție deosebită și cazurilor în care proprietarul poate solicita rezilierea contractului și, mai mult decât atât, stipulației conform căreia contractul de închiriere se reziliază de plin drept. Aceasta este formularea utilizată în majoritatea contractelor de închiriere și trebuie să știi că, în situațiile respective, contractul se consideră reziliat de la o anumită dată, fără ca proprietarul să mai fie obligat să efectueze alte formalități către tine, cum ar fi transmiterea notificării de reziliere;
- Proprietarul nu poate intra în apartamentul închiriat oricând și pentru orice motive. Dacă totuși observi această practică, trebuie să știi că poți fie să refuzi accesul său, fie să reziliezi contractul și să soliciți despăgubiri.
- E bine de știut și că proprietarul nu poate crește chiria în mod unilateral, adică fără acordul tău, decât dacă există o clauză în contract în acest sens;
Concluzii
Contractul de închiriere este, fără doar și poate, un instrument juridic esențial, menit să protejeze atât proprietarul, cât și chiriașul, pe toată durata închirierii.
Indiferent de poziția pe care o ocupați în cadrul acestui tip de contracte, este recomandat să luați în considerare toate aspectele legale și să optați pentru un contract scris, personalizat, care să reflecte corect și complet înțelegerea proprietar-chiriaș.
Dacă ai orice nelămurire în ceea ce privește aspectele prezentate în acest articol, ori dacă vrei să ne transmiți un gând, așteptăm mesajele tale pe office@paun-neagu.ro sau utilizând formularul de contact disponibil aici.
Mulțumim Jakub Żerdzicki pentru fotografia de pe Unsplash
